СКЛАДный вопрос
Если в 2006 году метр складской недвижимости продавался по 5100 рублей, то сегодня самое дешевое предложение - 20 000 рублей.
Нижний в ближайшие годы ожидает складской бум. Повышенному спросу на склады способствуют как приход иногородних сетей, так и гипотетическая возможность переноса в нашу область центра российской логистики. Но строительство качественных складов еще впереди. А в 2008 году эксперты прогнозируют выброс на рынок неликвидных объектов и рост аренды на 40%.
В начале большого пути
“Специфический рынок складской недвижимости развивается циклично, — говорит руководитель информационно-аналитической службы группы компаний “Триумф” Алексей Чемоданов, — и если представить его в виде синусоиды, когда за фазой падения следует рост, рынок находится в самой начальной стадии роста”. Как отмечает директор “Центра коммерческой недвижимости” Владимир Лашманов, рынок складов в Нижнем Новгороде находится на пороге появления качественных помещений.
“Пока интересы инвесторов были больше прикованы к торговой и офисной недвижимости, однако спрос вынуждает инвестировать в строительство и реконструкцию складских комплексов”, — заключает эксперт.
По замечаниям Владимира Новикова, руководителя отдела индустриальной недвижимости группы компаний “Триумф”, спрос на индустриальные объекты действительно растет: в 2007 году многие объекты выросли в цене в два с половиной раза, а ликвидные — и того больше. Причем темпы роста стали более дифференцированными в зависимости от качественного состояния лотов предложений, чем это было еще два— три года назад. В среднем в прошлом году специалист компании “Триумф” оценивает рост сегмента складской недвижимости в районе 40—50%. Как замечает директор “Центра коммерческой недвижимости”, в 2006 году средняя цена продаж складской недвижимости составляла от 5100 рублей за кв. метр, в январе 2007 года — до 7500 рублей, на сегодняшний день самое дешевое из имеющихся предложений — 20 000 рублей за кв. метр. Что касается арендных ставок, то в прошлом году они поднялись на 15%.
Вадим Новиков отмечает, что за прошлый год очень подорожала и земля под индустриальную недвижимость, и иллюстрирует это конкретным примером: “В прошлом году мы продавали земельный участок 1,2 га в районе улицы Кузбасской, в начале года человек купил его за 1 млн рублей. Менее чем через восемь месяцев мы вышли к нему с предложением от наших клиентов продать половину этого участка за эти же деньги — 1 млн рублей”.
Такой рост арендных ставок и стоимости складского сегмента, по словам специалистов, вполне объясним: город испытывает дефицит качественных складских комплексов класса “А” и “В”.
“Если три года назад этот дефицит оценивался специалистами на уровне 350 тыс. кв. метров, что, конечно, весьма занижено, то на сегодня этот дефицит находится на уровне, в два раза больше”, — говорит Вадим Новиков. Владимир Лашманов поделился информацией, что только в “Центре коммерческой недвижимости” совокупный объем заявок на складские помещения превышает 280 тыс. кв. метров.
“Площадок, которые выделяет для строительства логистических комплексов администрация, категорически не хватает, — замечают специалисты, — имеющиеся склады зачастую не соответствуют качеству, и их нельзя в полной мере назвать логистическими центрами. Нижний Новгород в развитии данного сегмента рынка уступает не то что Москве и Московской области, но и близлежащим регионам”.
Что, где и сколько
Если говорить о концентрации складов на территории города, то лидируют, как обычно, Сормовский, Канавинский районы и Нижегородский — за счет “зоны деловой активности“. Вообще же специалисты компании “Триумф” “разбили” город на 112 экономических зон и выяснили, что по отношению объемов складских площадей к площади экономической зоны наиболее концентрированным районом является сормовская промзона, далее следует район улицы Кузбасской, затем район, примыкающий к Силикатному озеру в Ленинском районе, четвертым районом является “Деловой”, пятым — складская зона в районе обходной дороги на Сормово, шестым — зона, прилегающая к ГАЗу, седьмой по концентрированности район находится в зоне улицы Ларина.
Среди качественных площадей эксперты выделяют складские зоны, сосредоточенные вокруг основных транспортных артерий города: железной дороги, трассы М7. Среди качественных логистических центров отмечаются комплекс компании “Алиди” площадью 10 тыс. кв. метров (общая площадь 13 тыс. кв. метров), комплекс группы компаний “Каскад” — 25 тыс. кв. метров (общая площадь 30 тыс. кв. метров), крупнейший складской комплекс “Логопром Сормово”, который сейчас находится в процессе реконструкции с целью поднять класс до класса “А”. Больше специалисты действующих складских комплексов площадью более 10 тыс. кв. метров назвать не берутся.
Тем не менее ситуация, по словам Вадима Новикова, изменяется на глазах — только в прошлом году Инвестиционным советом при губернаторе было одобрено более 20 заявок на строительство логистических центров. Среди крупнейших проектов специалист называет проект компании “Тон-центр”, который будет реализовываться между поселками “Северный” и “Лесная поляна” на трассе М7, его планируют запустить в 2009 году, заявленная площадь — 350 тыс. кв. метров. Комплекс будет включать в себя складские, офисные и гостиничные помещения. В районе поселка Доскино компания “Тезаурус НН” собирается возвести логистический комплекс площадью 200 тыс. кв. метров. Компания “Эрмитаж Контракшен Менеджмент” заявила строительство складского комплекса на ул. Чаадаева площадью 40 тыс. кв. метров, УК “Дельта Капитал” уже строит 30 тыс. кв. метров складских помещений.
По мнению специалистов, повышенному спросу на складские помещения способствуют как приход иностранных и столичных сетей, так и гипотетическая возможность переноса центра российской логистики из Москвы в Нижний Новгород, который сможет обслуживать не только регион, но и близлежащие поволжские республики и области. Это может стать реальностью благодаря строительству Северного и Южного обходов, реализации таких крупных проектов, как перенос порта и создание мультимодального складского комплекса, объединяющего разные транспортные инфраструктуры, замечает Вадим Новиков.
По словам Владимира Лашманова, приход сетей влияет на развитие сегмента складской недвижимости. И если некоторые компании строят склады под свои нужды, то многие реконструируют свои склады под нужды арендаторов. Между тем, заявляет специалист, областное правительство объявило о планах создания до 2020 года в Нижегородской области крупнейшего в России центра производства и дистрибьюции товаров массового потребления, что, в свою очередь, недостижимо без строительства современных логистических комплексов. Так что инвесторы в ближайшем будущем будут вкладывать в строительство качественных складских помещений.
Наиболее перспективными направлениями, куда можно инвестировать, специалисты ГК “Триумф” называют 20—30-километровую зону от Нижнего Новгорода, Кстовскую и Дзержинскую промзоны. Как заметил Вадим Новиков, в этой местности еще не закончен “передел собственности второго эшелона”, поэтому в землю и склады здесь инвестировать выгодно. Как выразился эксперт, инвесторы еще могут поиграть в свою любимую игру “нарезка”, в которой участки земли приобретаются целиком, затем доводятся до продажного состояния — введением инфраструктуры и подведения коммуникаций, а затем происходит межевание и землю продают по частям.
Доходность растет
Доходность рынка индустриальной недвижимости растет и дальше будет только повышаться, заверяют специалисты. Арендные ставки в прошлом году повысились весьма значительно: “Если еще год назад отапливаемые площади сдавались в аренду за 150—200 руб. за кв. метр, то на сегодняшний день дешевле 250 рублей можно найти только неликвидные объекты”, — замечает Алексей Чемоданов. Доходность рынка, отмечает Вадим Новиков, находится в районе 18—20%. И только будет расти, ведь по прогнозам Владимира Лашманова арендные ставки в 2008 году могут подняться на 40%.
Инвестиционно привлекательный рынок индустриальной недвижимости становится более понятным для бизнесменов. “До сих пор, — говорят специалисты, — инвестору была более понятна стоимость магазина на улице Белинского, чем стоимость склада в Сормовской промзоне, поэтому инвестиционные потоки только начинают вливаться в этот сегмент рынка недвижимости”.
В этом году эксперты прогнозируют выброс на рынок неликвидных объектов, не обладающих достаточной транспортной доступностью, коммуникациями, энергетикой. Дифференциация цен и арендных ставок в зависимости от класса логистического центра на рынке будет только увеличиваться.
Агентство бизнес мониторинга; 17.03.08